內(nèi)容摘要：本文在對2021年上半年清遠房地產(chǎn)市場基本情況和主要特點進行分析的基礎(chǔ)上，指出當前房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的困難和問題，并藉此提出意見建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 分析
今年以來，市委市政府認真貫徹落實中央和省的決策部署，積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)長效機制工作方案，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，努力保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。上半年，清遠市房地產(chǎn)市場保持增長。
一、房地產(chǎn)市場運行情況與特點
受上年同期基數(shù)逐步升高的影響，房地產(chǎn)市場在年初大幅高開后逐月回落，進入五、六月份開始明顯趨緩。上半年，全市房地產(chǎn)投資177.0億元，增長2.3%，兩年同期平均下降4.0%；商品房銷售面積345.2萬平方米，增長12.0%，兩年同期平均增長2.1%。
（一）在庫入統(tǒng)房地產(chǎn)數(shù)量穩(wěn)步增加
隨著房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展，在庫入統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加。2016年，在庫房地產(chǎn)企業(yè)348家，2017年上升到406家，2019年突破500家達到503家，今年上半年進一步上升到547家。在庫入統(tǒng)房地產(chǎn)項目個數(shù)也不斷上臺階，2016年393個，2017年472個，2018年522個，2020年上升到635個，今年上半年達到640個。
近年來全市在庫房地產(chǎn)數(shù)量
單位：家、個
（二）商品房銷售趨于穩(wěn)定增長
由于上年英德萬洋眾創(chuàng)等工業(yè)廠房項目在5月份入庫，再加上受疫情影響的購房需求在五、六月份集中釋放，導致第二季度商品房銷售回落幅度較大。上半年，商品房銷售面積345.2萬平方米，增長12.0%，增速比一季度回落87.3個百分點；實現(xiàn)銷售額227.5億元，增長3.9%。住宅銷售面積和銷售額則分別下降1.8%和2.1%。
（三）房地產(chǎn)投資實現(xiàn)增長
商品房銷售低迷對房地產(chǎn)投資影響比較明顯。房地產(chǎn)投資在年初增長24.1%后開始回落，五月份有所趨穩(wěn)，六月份進一步回落，上半年共完成177.0億元，增長2.3%。
2021年全市房地產(chǎn)投資月累計增速
單位：%
從工程用途看，住宅投資仍然是我市房地產(chǎn)投資的主體，上半年，占比77.2%的住宅投資136.7億元，增長5.9%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資則分別下降24.5%和7.4%。從構(gòu)成看，占比74.9%的建筑工程投資132.7億元，增長9.4%；土地購置費20.1億元，大幅下降31.3%，占房地產(chǎn)投資的比重由上年同期的17.0%降到11.4%，降低5.6個百分點。
總體來看，房地產(chǎn)投資開發(fā)熱度有所下降，2月到6月，月完成投資額超過1億元的項目個數(shù)分別有7個、3個、3個、5個和3個，月完成投資額超過2億元的項目僅2月、5月分別有3個和1個。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增長較快
房地產(chǎn)企業(yè)到位資金仍舊保持較快增長，但增速由一季度的增長50.9%逐步回落，上半年，實際到位資金395.3億元，增長25.8%。資金來源主要方式中的銀行貸款、自籌資金和定金及預收款分別為68.3億元、97.0億元和124.3億元，增長51.3%、61.1%和18.0%，而個人按揭貸款74.0億元，下降10.9%。
房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增長較快，清遠保泓置業(yè)有限公司（奧體一號）、清遠市嘉達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（時代香海彼岸）、清遠保勵置業(yè)有限公司（保利和悅濱江）、清遠鑫瑞房地產(chǎn)有限公司（保利天匯）、清遠碧桂園新亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（碧桂園新亞山湖城）等大項目企業(yè)貢獻較大，中小項目企業(yè)面臨資金壓力。全市在庫入統(tǒng)的547家房地產(chǎn)企業(yè)，本年實際到位資金保持增長的只有229家，占比41.9%。
（五）開發(fā)商待開發(fā)土地面積較為充足
上半年，在庫房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待開發(fā)土地面積319.2萬平方米，同比增長33.5%。本年土地成交較為低迷，完成土地購置面積14.2萬平方米，下降35.4%；土地成交價款3.2億元，下降12.0%。
二、存在困難和問題
（一）房地產(chǎn)投資對總投資的支撐下降
房地產(chǎn)投資是我市投資的重要組成部分，2020年我市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重為47.7%，上半年，房地產(chǎn)投資僅拉動固定資產(chǎn)投資增長1.1個百分點。保持房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長，對全市固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)定較快增長意義重大。從當前情況看，房地產(chǎn)投資的低迷，給投資的穩(wěn)步增長帶來了較大的挑戰(zhàn)。
（二）房地產(chǎn)投資后勁有所不足
房地產(chǎn)項目入庫數(shù)量和計劃總投資均出現(xiàn)不同程度的下降，上半年，全市房地產(chǎn)投資新入庫項目只有25個，比上年同期減少13個，計劃總投資127.3億元，比去年同期減少77.2億元。
在庫房地產(chǎn)項目投資后勁有所減弱。6月末，全市在庫的房地產(chǎn)項目有640個，比去年同期多60個，但未完成投資占比25.66%，比上年同期低0.26個百分點。
（三）各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)市場差異較大
我市房地產(chǎn)市場主要在南部地區(qū)和北部的連州市與陽山縣，連山縣和連南縣房地產(chǎn)規(guī)模比較小。從房地產(chǎn)投資看，規(guī)模最大的清城區(qū)小幅增長2.7%，英德市增長5.1%，清新區(qū)和陽山縣大幅下降33.4%和22.7%，佛岡縣和連州市增長比較快；從商品房銷售面積看，佛岡縣、連州市大幅增長，分別增長116.5%和76.5%，英德市、清城區(qū)分別增長23.7%和2.0%，清新區(qū)、陽山縣分別下降23.2%和10.3%。
上半年全市及各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)情況
（四）房地產(chǎn)數(shù)據(jù)規(guī)范要求越來越嚴格
自去年上半年開始，國家統(tǒng)計局逐步加大了房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)查詢力度，企業(yè)在數(shù)據(jù)填報期間，要嚴格按照相關(guān)憑證進行填報，如果查詢時不能按時提交符合要求的數(shù)據(jù)憑證資料，企業(yè)將不參與本期匯總。2021年3月1日，為進一步提高房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)質(zhì)量，國家統(tǒng)計局投資司下發(fā)了《關(guān)于進一步提高房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)質(zhì)量扎實做好2021年房地產(chǎn)統(tǒng)計月報工作的通知》，明確提出將加大房地產(chǎn)開發(fā)項目的核查力度。6月29日，國家統(tǒng)計局投資司下發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)項目土地購置費審核的通知》，進一步規(guī)范房地產(chǎn)投資中土地購置費的填報要求，這些給房地產(chǎn)統(tǒng)計工作帶來了嚴峻挑戰(zhàn)。
三、建議
雖然上半年我市房地產(chǎn)市場保持增長，但從運行態(tài)勢看，后續(xù)增長壓力仍會比較大。要完成固定資產(chǎn)投資年度增長8%的工作目標，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展至關(guān)重要。
一是要加強部門協(xié)作。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場需要多個部門共同配合，發(fā)改部門要進一步加強房價備案管理；住建部門要強化預售資金監(jiān)管，確保資金合規(guī)使用；金融部門要加大房地產(chǎn)金融貸款的監(jiān)測和監(jiān)控；自然資源部門要結(jié)合人口和住房發(fā)展規(guī)劃，制定科學的土地供應(yīng)計劃。
1.土地購置費是房地產(chǎn)投資的重要組成部分。
二是加強土地利用。對開發(fā)商待開發(fā)土地進行清理，督促企業(yè)盡快開工建設(shè)，對正在開發(fā)的土地，要督促加快施工進度。
三是積極防范市場風險。加強房地產(chǎn)市場的分析和監(jiān)測，密切關(guān)注市場形勢變化，強化風險防控和預警，及時采取有力措施防止市場出現(xiàn)較大波動。
