清遠(yuǎn)市第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告
（第2號(hào)）
清遠(yuǎn)市第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議于2022年6月24日通過(guò)的《清遠(yuǎn)市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，已經(jīng)廣東省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四十七次會(huì)議于2022年11月30日批 準(zhǔn)，現(xiàn)予公布,自2023年2月1日起施行。
清遠(yuǎn)市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)
2022年12月7日
清遠(yuǎn)市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例
（2022年6月24日清遠(yuǎn)市第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)
2022年11月30日廣東省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四十七次會(huì)議批準(zhǔn)）
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人以及其他當(dāng)事人的合法權(quán)益，推進(jìn)物業(yè)管理和基層社會(huì)治理有效結(jié)合，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)。
本條例所稱(chēng)住宅小區(qū)，是指按照城鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃，建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全，已建成或者部分建成并投入使用的相對(duì)封閉、獨(dú)立的住宅群體或者住宅區(qū)域。
實(shí)施物業(yè)管理的其他住宅和非住宅區(qū)域可以參照本條例執(zhí)行。
第三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)中國(guó)共產(chǎn)黨的基層組織，依照《中國(guó)共產(chǎn)黨章程》的規(guī)定，積極發(fā)揮作用。
建立黨建引領(lǐng)下的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，形成治理合力。
第四條 市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入基層社會(huì)治理體系。
縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)為住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)監(jiān)督管理工作提供經(jīng)費(fèi)保障，為有需要的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府配備物業(yè)管理的專(zhuān)職工作人員。
第五條 市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理，履行下列職責(zé)：
（一）監(jiān)督和指導(dǎo)縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)貫徹執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)和政府相關(guān)規(guī)定；
（二）擬定或者制定本市物業(yè)管理相關(guān)配套政策并組織實(shí)施；
（三）建立和維護(hù)本市物業(yè)管理信息平臺(tái)，制定物業(yè)服務(wù)人管理信用制度，建立物業(yè)服務(wù)人信用等級(jí)評(píng)定體系；
（四）提供管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)服務(wù)合同等示范文本；
（五）指導(dǎo)和協(xié)調(diào)物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督管理、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理等工作；
（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第六條 縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理，履行下列職責(zé)：
（一）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)人和從業(yè)人員的監(jiān)督管理；
（二）負(fù)責(zé)共有物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督管理；
（三）指導(dǎo)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開(kāi)展住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)監(jiān)督管理工作；
（四）監(jiān)督和指導(dǎo)前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用等物業(yè)管理活動(dòng)；
（五）辦理業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理區(qū)域、前期物業(yè)服務(wù)申請(qǐng)招標(biāo)、前期物業(yè)服務(wù)中標(biāo)、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)承接查驗(yàn)等備案；
（六）按照工作職責(zé)處理在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴；
（七）協(xié)助市、縣級(jí)人民政府相關(guān)行政管理部門(mén)做好物業(yè)管理區(qū)域的有關(guān)工作；
（八）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第七條 市、縣級(jí)人民政府有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責(zé)，在住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域開(kāi)展監(jiān)督管理和行政執(zhí)法工作：
（一）市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域電梯等特種設(shè)備安全進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處物業(yè)管理區(qū)域違法違規(guī)收費(fèi)、廣告內(nèi)容違法等行為。
（二）城市管理綜合執(zhí)法部門(mén)負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域損壞綠地、擅自損毀樹(shù)木和園林、違法設(shè)置戶(hù)外廣告、違法飼養(yǎng)家畜家禽以及亂丟垃圾、亂涂亂畫(huà)、亂張貼等行為。
（三）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)督和指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人建立健全和落實(shí)公共秩序維護(hù)制度、崗位責(zé)任制度、秩序維護(hù)人員管理制度和緊急情況應(yīng)急預(yù)案；做好物業(yè)管理區(qū)域流動(dòng)人口和出租房屋的管理工作；依法查處物業(yè)管理區(qū)域違反社會(huì)生活噪音污染防治法律法規(guī)的行為；依法查處職權(quán)范圍內(nèi)的消防違法行為；依法打擊物業(yè)管理服務(wù)中的欺行霸市行為；依法查處在物業(yè)管理區(qū)域違反治安管理的行為。
（四）消防救援機(jī)構(gòu)依法對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)人以及其他單位和個(gè)人履行消防安全職責(zé)的情況進(jìn)行消防監(jiān)督檢查；依法查處職權(quán)范圍內(nèi)的消防違法行為；依法查處物業(yè)管理區(qū)域電動(dòng)自行車(chē)、電動(dòng)摩托車(chē)、電動(dòng)三輪車(chē)違法停放、違法充電、違法進(jìn)入電梯轎廂等行為。
（五）價(jià)格、城鄉(xiāng)規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、民政、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、水利、應(yīng)急管理、文化廣電旅游體育等其他行政管理部門(mén)，依照相關(guān)法律法規(guī)，按照各自職責(zé)做好物業(yè)管理活動(dòng)監(jiān)督管理和行政執(zhí)法工作。
第八條 街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，履行下列職責(zé)：
（一）將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入本市“網(wǎng)格化+信息化”“網(wǎng)格員+信息員”基層社會(huì)治理體系；
（二）為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)和協(xié)助，依法依規(guī)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人履行職責(zé)；
（三）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)成立換屆選舉小組；
（四）組織未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)未能按時(shí)完成換屆的住宅小區(qū)設(shè)立物業(yè)管理委員會(huì)；
（五）辦理業(yè)主委員會(huì)備案；
（六）監(jiān)督公共收益收支公開(kāi)情況；
（七）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)；
（八）協(xié)助市、縣級(jí)人民政府相關(guān)行政管理部門(mén)做好物業(yè)管理區(qū)域的有關(guān)工作；
（九）根據(jù)需要設(shè)立物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)，調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)糾紛；
（十）協(xié)調(diào)處理住宅物業(yè)消防安全管理問(wèn)題；
（十一）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第九條 居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)本社區(qū)或者行政村內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，履行下列職責(zé)：
（一）指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展活動(dòng)；
（二）協(xié)助業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)；
（三）指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)換屆選舉和屆中補(bǔ)選工作；
（四）調(diào)解物業(yè)管理糾紛；
（五）協(xié)助、配合街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及市、縣級(jí)人民政府有關(guān)行政管理部門(mén)做好物業(yè)管理區(qū)域的有關(guān)工作；
（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第十條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)履行下列職責(zé)：
（一）加強(qiáng)行業(yè)自律管理，保障物業(yè)服務(wù)人依法執(zhí)業(yè)，維護(hù)行業(yè)合法權(quán)益；
（二）編制物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，總結(jié)、交流物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，推廣先進(jìn)物業(yè)服務(wù)技術(shù)；
（三）建立行業(yè)規(guī)范，規(guī)范從業(yè)人員行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)；
（四）監(jiān)測(cè)并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則；
（五）組織行業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德、從業(yè)紀(jì)律教育；
（六）組織物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)工作；
（七）接受政府有關(guān)行政管理部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)的委托，提供物業(yè)相關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)工作；
（八）對(duì)物業(yè)服務(wù)人違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予行業(yè)處分；
（九）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第十一條 縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，統(tǒng)籌解決物業(yè)管理重大問(wèn)題。
聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法召集，成員由房地產(chǎn)、價(jià)格、城市管理綜合執(zhí)法、城鄉(xiāng)規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、公安、司法行政、應(yīng)急管理、消防救援、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、市場(chǎng)監(jiān)督管理、文化廣電旅游體育等行政管理部門(mén)，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)等相關(guān)單位組成。
物業(yè)服務(wù)人代表、建設(shè)單位代表、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)人根據(jù)工作需要出席物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。
第十二條 市、縣級(jí)城鄉(xiāng)基層網(wǎng)格化服務(wù)管理工作主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入城鄉(xiāng)基層網(wǎng)格化服務(wù)管理工作體系，以住宅小區(qū)、樓（幢）等為基本單元?jiǎng)澐志W(wǎng)格，實(shí)行屬地管理。
街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織網(wǎng)格員、信息員或者有關(guān)社會(huì)組織按照規(guī)定程序完成承接的網(wǎng)格事項(xiàng)，并及時(shí)將辦理結(jié)果反饋給相關(guān)行政管理部門(mén)。
第十三條 任何組織、個(gè)人在物業(yè)管理活動(dòng)中需要收集業(yè)主或者物業(yè)使用人信息的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)關(guān)于個(gè)人信息保護(hù)的規(guī)定，在合法范圍內(nèi)取得、使用業(yè)主或者物業(yè)使用人信息資料。
任何組織、個(gè)人不得非法收集、使用、加工、傳輸業(yè)主或者物業(yè)使用人個(gè)人信息，不得非法買(mǎi)賣(mài)、提供或者公開(kāi)業(yè)主、物業(yè)使用人個(gè)人信息。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第十四條 物業(yè)管理區(qū)域按照下列規(guī)定劃分：
（一）同一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)的地上、地下建筑物和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地不可分割的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；
（二）同一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)被同一圍墻圍蔽成一個(gè)封閉區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；
（三）同一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)的地上、地下建筑物和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨(dú)立使用，并且有市政道路、河道或者圍墻等分割為兩個(gè)以上自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域；
（四）分期開(kāi)發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是共用或者被同一圍墻圍蔽成一個(gè)封閉區(qū)域的,應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨(dú)立使用，并且有市政道路、河道或者圍墻等分割為兩個(gè)以上自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域；
（五）不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
第十五條 新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域范圍在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置公布。
舊城區(qū)、城中村等沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，確定物業(yè)管理區(qū)域。房地產(chǎn)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭(zhēng)議的，物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)業(yè)主、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的意見(jiàn)后確定。縣級(jí)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第三章 業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)
第十六條 法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定的事項(xiàng)和下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）確定業(yè)主委員會(huì)委員津貼標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主委員會(huì)專(zhuān)職工作人員的聘請(qǐng)、工作職責(zé)、薪酬標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)費(fèi)來(lái)源等；
（二）對(duì)業(yè)主委員會(huì)及其負(fù)責(zé)人進(jìn)行審計(jì)的有關(guān)事項(xiàng)；
（三）改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決定。
第十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)或者電子投票等方式表決事項(xiàng)。
電子投票視為業(yè)主真實(shí)意思表示，與書(shū)面投票具有同等法律效力。電子投票應(yīng)當(dāng)采用房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提供的信息平臺(tái)進(jìn)行，并核實(shí)業(yè)主身份。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果經(jīng)公開(kāi)統(tǒng)計(jì)和核實(shí)后，會(huì)議召集人應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)將表決結(jié)果公開(kāi)征求全體業(yè)主意見(jiàn)，并將征求意見(jiàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置和信息化系統(tǒng)公示。采用集體討論或者電子投票等方式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域公示十五日以上，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持。
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第十八條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
（一）依照管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)決定對(duì)公共收益的收支情況進(jìn)行管理，可以依照有關(guān)規(guī)定以業(yè)主委員會(huì)名義開(kāi)立銀行賬戶(hù)；
（二）制定重大維修工程方案和緊急維修方案，并監(jiān)督方案的實(shí)施；
（三）監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用；
（四）督促物業(yè)服務(wù)人制定并實(shí)施突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案；
（五）組織和監(jiān)督物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
（六）制定檔案和印章管理制度，制作和保管會(huì)議記錄、共有物業(yè)檔案、會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件及印鑒，并建立相關(guān)檔案；
（七）協(xié)助調(diào)解物業(yè)管理糾紛；
（八）法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益，經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議重新選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)組織召開(kāi)。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)依法通過(guò)選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)委員候選人、候補(bǔ)委員候選人可以通過(guò)下列方式從業(yè)主中產(chǎn)生：
（一）街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府推薦；
（二）居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)推薦；
（三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。
同一物業(yè)管理區(qū)域，可以采取以樓（幢）等為單位的方式推舉一名以上候選人。產(chǎn)權(quán)屬于單位的，可以由單位委托本單位人員作為業(yè)主委員會(huì)委員候選人、候補(bǔ)委員候選人。
業(yè)主大會(huì)籌備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，將業(yè)主委員會(huì)委員候選人、候補(bǔ)委員候選人的姓名、房號(hào)、政治面貌、職業(yè)類(lèi)型等可以法定公開(kāi)的基本情況，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置和信息化系統(tǒng)公告。
第二十條 分期開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)符合條件的，可以在分期開(kāi)發(fā)期間成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并為后期開(kāi)發(fā)物業(yè)預(yù)留業(yè)主委員會(huì)委員名額。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
后期開(kāi)發(fā)物業(yè)交付使用后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員。增補(bǔ)后的業(yè)主委員會(huì)委員總?cè)藬?shù)不得超過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的最高人數(shù)。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)備案材料的真實(shí)性、合法性進(jìn)行核實(shí)。符合要求的，應(yīng)當(dāng)五日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案回執(zhí)和印章刻制證明；不符合要求的，應(yīng)當(dāng)告知存在的問(wèn)題。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，簽訂履職承諾書(shū)，不得有下列行為：
（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者拒不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；
（二）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，偽造或者指使他人偽造選票、表決票、業(yè)主簽名或者書(shū)面委托書(shū)；
（三）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料；
（四）違規(guī)使用業(yè)主委員會(huì)印章；
（五）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；
（六）拒不執(zhí)行行政機(jī)關(guān)關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的整改要求或者人民法院有關(guān)裁判；
（七）本人及其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；
（八）違反法律法規(guī)、損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的其他行為。
業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定中止其委員職務(wù)，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其委員職務(wù)。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物，移交給物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)保管。
拒不移交前款所述資料、印章等物品的，居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交；經(jīng)督促仍拒不移交的，可以請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
職務(wù)終止的業(yè)主委員會(huì)委員不按規(guī)定將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第二十四條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書(shū)和財(cái)務(wù)人員等專(zhuān)職工作人員，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)。
同一物業(yè)管理區(qū)域，可以以樓（幢）為單位各推舉一名業(yè)主代表作為工作人員，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)處理日常事務(wù)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公開(kāi)業(yè)主委員會(huì)委員、專(zhuān)職工作人員的聯(lián)系方式。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置向業(yè)主公布下列情況和資料：
（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；
（三）物業(yè)服務(wù)合同；
（四）物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金籌集、使用情況；
（五）物業(yè)共有部分使用和收益情況；
（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況；
（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)收支情況；
（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
業(yè)主可以查閱業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議資料等，并有權(quán)就物業(yè)管理事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢(xún)問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以答復(fù)。
第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)
第二十六條 有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主申請(qǐng)，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主申請(qǐng)之日起六個(gè)月內(nèi)組織成立物業(yè)管理委員會(huì)：
（一）沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)的；
（二）業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，或者業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。
街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理委員會(huì)成員的基本情況向全體業(yè)主公示十五日。業(yè)主在公示期間對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員名單有異議的，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式實(shí)名向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出。公示期滿(mǎn)無(wú)異議或者異議不成立的，物業(yè)管理委員會(huì)成立。
第二十七條 物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)一般為五至十五人的單數(shù)，由居民委員會(huì)代表或者村民委員會(huì)代表、業(yè)主代表等組成。業(yè)主代表的具體人數(shù)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)類(lèi)型、業(yè)主戶(hù)數(shù)等因素確定。業(yè)主代表人選應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)關(guān)于業(yè)主委員會(huì)委員條件的規(guī)定，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府通過(guò)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、召開(kāi)座談會(huì)等方式，在自愿參加的業(yè)主中推薦產(chǎn)生。
物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)主任一名，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府從居民委員會(huì)代表或者村民委員會(huì)代表中指定。物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)副主任一至兩名，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府從業(yè)主代表中指定。
第二十八條 物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，辦理由業(yè)主共同決定的相關(guān)事務(wù)。
物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并在十日內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)后解散。
第二十九條 物業(yè)管理委員會(huì)成員有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)予以更換，并將更換后的物業(yè)管理委員會(huì)成員的基本情況向全體業(yè)主公示十五日：
（一）物業(yè)管理委員會(huì)成員申請(qǐng)辭職；
（二）居民委員會(huì)代表或者村民委員會(huì)代表因工作變動(dòng)或者其他原因不能履行職責(zé)；
（三）公示期間有異議，經(jīng)核實(shí)異議成立；
（四）有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)委員不得從事的行為。
第三十條 物業(yè)管理委員會(huì)成立后，可以持街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制印章，并交由物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)人或者負(fù)責(zé)人指定的專(zhuān)人保管。印章的使用由物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議決定。
物業(yè)管理委員會(huì)解散后，印章由保管人交回街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府銷(xiāo)毀。
第三十一條 物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議由主任或者受主任委托的副主任召集和主持。三分之一以上成員提出召開(kāi)物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議的，主任或者受主任委托的副主任應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)會(huì)議。
會(huì)議應(yīng)當(dāng)有全體成員的過(guò)半數(shù)且過(guò)半數(shù)業(yè)主代表成員參加，業(yè)主代表成員不得委托代理人參加會(huì)議。物業(yè)管理委員會(huì)確定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由過(guò)半數(shù)的成員簽字同意。會(huì)議結(jié)束后三日內(nèi)，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置和信息化系統(tǒng)公示十日。
公示期間，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)確定的事項(xiàng)有異議的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)研究處理并作出答復(fù)。
第三十二條 物業(yè)管理委員會(huì)成立之后，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提交包含全部業(yè)主姓名、房號(hào)和專(zhuān)有部分面積的業(yè)主清冊(cè)。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人拒不提供業(yè)主清冊(cè)的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢(xún)業(yè)主姓名、房號(hào)和專(zhuān)有部分面積，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)無(wú)償提供。
物業(yè)管理委員會(huì)解散后，應(yīng)當(dāng)將收集的資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第四章 物業(yè)服務(wù)和管理
第一節(jié) 前期物業(yè)管理
第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域依法成立業(yè)主大會(huì)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資格的物業(yè)服務(wù)人提供前期物業(yè)服務(wù)，簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并按照市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提供的示范文本擬定臨時(shí)管理規(guī)約。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)工作：
（一）預(yù)售商品房項(xiàng)目，在辦理商品房預(yù)售許可之前完成；
（二）現(xiàn)售商品房項(xiàng)目，在辦理現(xiàn)售備案前三十日完成；
（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目，在交付使用前九十日完成。
分期開(kāi)發(fā)的住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照劃定的物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)；分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)，前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)的服務(wù)范圍是整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
第三十四條 前期物業(yè)服務(wù)合同期間，物業(yè)服務(wù)人因被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、被依法解散或者無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除的，建設(shè)單位可以通過(guò)招投標(biāo)方式選取物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)。
前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)，尚未成立業(yè)主大會(huì)，原物業(yè)服務(wù)人不愿意按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選取物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)。
第三十五條 縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織制定物業(yè)承接查驗(yàn)規(guī)范，明確承接查驗(yàn)的具體標(biāo)準(zhǔn)和程序。
業(yè)主大會(huì)成立前，建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)人的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)人在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)。
業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人共同進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)。建設(shè)單位已經(jīng)不存在的，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人共同進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)。
第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)
第三十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)依法實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。業(yè)主大會(huì)成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車(chē)位、車(chē)庫(kù)）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主大會(huì)成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車(chē)位、車(chē)庫(kù)）、別墅以及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市、縣級(jí)人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等，制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度，依法向社會(huì)公布，并每五年進(jìn)行一次評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。
物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)制定并發(fā)布基本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，供價(jià)格主管部門(mén)定價(jià)和業(yè)主協(xié)商物業(yè)服務(wù)收費(fèi)時(shí)參考。
市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在制定物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)整機(jī)制作為示范文本的基本內(nèi)容，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其調(diào)整機(jī)制時(shí)選擇。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)人不得向業(yè)主分?jǐn)傄蚜腥胛飿I(yè)服務(wù)定價(jià)成本的下列費(fèi)用：
（一）物業(yè)服務(wù)人辦公、生活的自用水電費(fèi)用；
（二）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)、園林水池噴泉、值班室、保安亭的水電費(fèi)用；
（三）在物業(yè)管理區(qū)域開(kāi)展喜慶、宣傳、裝飾等公共活動(dòng)的水電費(fèi)用；
（四）利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的水電費(fèi)用；
（五）法律法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定不應(yīng)當(dāng)由業(yè)主分?jǐn)偟钠渌M(fèi)用。
第三十八條 住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的電梯、消防設(shè)施等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、申報(bào)檢驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與電梯、消防等設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)單位，在委托維修保養(yǎng)合同中明確安全責(zé)任條款。
第三十九條 城鎮(zhèn)供水應(yīng)當(dāng)裝表到戶(hù)、計(jì)量到戶(hù)、抄表到戶(hù)、收費(fèi)到戶(hù)、服務(wù)到戶(hù)。新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域配套建設(shè)供水設(shè)施設(shè)備。供水設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)驗(yàn)收、同時(shí)交付使用。供水企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定為新建住宅小區(qū)安裝分戶(hù)計(jì)量裝置。已建成的住宅小區(qū)未配套建設(shè)供水設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)逐步推進(jìn)分戶(hù)計(jì)量裝置等供水設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)。
住宅小區(qū)安裝供水最終用戶(hù)分戶(hù)計(jì)量表、分戶(hù)計(jì)量表以前的供水設(shè)施的管理權(quán)，由業(yè)主大會(huì)決定是否移交給供水企業(yè)。決定移交的，供水行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織供水企業(yè)按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，供水企業(yè)應(yīng)當(dāng)接收，并負(fù)責(zé)供水設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新。驗(yàn)收不合格的，由供水企業(yè)按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規(guī)范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的整改費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，超出保修期的整改費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
住宅小區(qū)安裝供水最終用戶(hù)分戶(hù)計(jì)量表、分戶(hù)計(jì)量表以前的供水設(shè)施的管理權(quán)沒(méi)有進(jìn)行移交或者業(yè)主大會(huì)決定不移交的，供水設(shè)施維護(hù)責(zé)任以注冊(cè)水表為界，注冊(cè)水表及注冊(cè)水表用水端以前的，由供水企業(yè)負(fù)責(zé)管理和維護(hù)；用水端以后的，由用戶(hù)或者所有權(quán)人負(fù)責(zé)管理和維護(hù)。
住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的二次供水設(shè)施由供水行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。二次加壓調(diào)蓄供水設(shè)施電費(fèi)的支付，由移交方和接收方在移交協(xié)議中約定。
第四十條 不再續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起三十日內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)辦理項(xiàng)目交接，退出物業(yè)管理區(qū)域，不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)并向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。
新物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的監(jiān)督下與原物業(yè)服務(wù)人共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)交接，并按照法律法規(guī)的規(guī)定辦理移交手續(xù)。
第四十一條 原物業(yè)服務(wù)人拒不辦理查驗(yàn)、移交的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)報(bào)告，并可以向轄區(qū)公安機(jī)關(guān)請(qǐng)求協(xié)助，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助處理。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)或者依法終止的，原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)、債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成、存在未結(jié)訴訟、物業(yè)及設(shè)施設(shè)備權(quán)屬存在爭(zhēng)議、對(duì)業(yè)主組織和行政主管部門(mén)的決定有異議等理由拒絕、拖延辦理項(xiàng)目交接和退出物業(yè)管理區(qū)域。
原物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)期間出資或者墊資配置的用于服務(wù)全體業(yè)主的固定設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)協(xié)商處理，不得強(qiáng)行拆除或者藏匿不移交設(shè)備技術(shù)檔案。協(xié)商不成的，可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)合同一方要求提前終止物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書(shū)面通知對(duì)方，并以書(shū)面形式告知縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)，同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置和信息化系統(tǒng)公示三十日以上。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域安全防范應(yīng)急預(yù)案，接受相關(guān)部門(mén)指導(dǎo)，做好物業(yè)管理區(qū)域的供水、供電、供氣、消防等安全管理工作，發(fā)現(xiàn)安全隱患時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)行政管理部門(mén)或者專(zhuān)營(yíng)單位。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依法執(zhí)行應(yīng)急處置措施和其他管理措施，并協(xié)助開(kāi)展相關(guān)工作。
發(fā)生安全事故或者其他突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，并按照規(guī)定向相關(guān)行政管理部門(mén)或者相關(guān)專(zhuān)營(yíng)單位報(bào)告，并協(xié)助開(kāi)展相關(guān)工作。
第四十四條 縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)人應(yīng)急預(yù)選庫(kù)，提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。
出現(xiàn)下列情形之一，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以在物業(yè)服務(wù)人應(yīng)急預(yù)選庫(kù)中抽簽選定一家物業(yè)服務(wù)人提供應(yīng)急服務(wù)，并簽訂應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同：
（一）業(yè)主大會(huì)成立前，因建設(shè)單位已不存在，無(wú)法選聘前期物業(yè)服務(wù)人的；
（二）尚未選聘出新的物業(yè)服務(wù)人，原物業(yè)服務(wù)人依據(jù)人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)退出物業(yè)管理區(qū)域的；
（三）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)后，物業(yè)服務(wù)人按照合同約定退出物業(yè)管理區(qū)域，但該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)因客觀原因尚未選聘出新的物業(yè)服務(wù)人的；
（四）其他原因?qū)е略飿I(yè)服務(wù)人退出，尚未選聘出新的物業(yè)服務(wù)人，發(fā)生物業(yè)管理區(qū)域沒(méi)有物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)的情形。
第四十五條 在本市從事物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提交相關(guān)資料建立信用檔案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未向縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提交相關(guān)資料建立信用檔案的，縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)為其建立臨時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，納入企業(yè)信用管理。
第四十六條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約、公序良俗以及當(dāng)?shù)亓?xí)慣。
業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有或者使用物業(yè)的窗戶(hù)、陽(yáng)臺(tái)、擱置物、懸掛物、防盜網(wǎng)等可能影響公共安全的物品和設(shè)施承擔(dān)安全管理責(zé)任。
第四十七條 在住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域飼養(yǎng)動(dòng)物應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
（一）即時(shí)清除動(dòng)物在公共場(chǎng)所排泄的糞便；
（二）攜帶犬只外出時(shí)用長(zhǎng)度兩米以下的犬繩牽領(lǐng)并佩戴口嚼或者嘴套等防護(hù)器具，或者裝入籠內(nèi)；
（三）在人多擁擠場(chǎng)合和電梯內(nèi)懷抱犬只或者收緊犬繩，貼身攜帶犬只；
（四）不得干擾他人正常生活，或者放任動(dòng)物恐嚇攻擊他人；
（五）法律法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的其他行為。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：
（一）指定業(yè)主購(gòu)買(mǎi)特定商品或者服務(wù)；
（二）以簽訂虛假合同的方式出租物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（三）限制通訊、有線(xiàn)電視等單位依法實(shí)施網(wǎng)絡(luò)接入或者改造；
（四）除法律法規(guī)和政府相關(guān)規(guī)定，或者管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同約定外，限制業(yè)主及其車(chē)輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域；
（五）發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人實(shí)施違法建設(shè)或者違反管理規(guī)約的行為，不勸阻、不報(bào)告；
（六）協(xié)助業(yè)主或者物業(yè)使用人實(shí)施違法建設(shè)或者違反管理規(guī)約的行為；
（七）將應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人或者他人承擔(dān)的用水、用電、用氣等費(fèi)用列入業(yè)主公攤費(fèi)用；
（八）違法違規(guī)收費(fèi)；
（九）法律法規(guī)規(guī)定的其他禁止行為。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)人及其工作人員在住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域開(kāi)展裝飾裝修活動(dòng)中不得有下列行為：
（一）指派裝飾裝修企業(yè)；
（二）強(qiáng)行推銷(xiāo)裝飾裝修材料；
（三）索取不正當(dāng)利益；
（四）無(wú)正當(dāng)理由以斷水、斷電等方式阻止裝飾裝修施工；
（五）無(wú)正當(dāng)理由阻止裝飾裝修企業(yè)人員和材料進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域；
（六）強(qiáng)行提供搬運(yùn)或者清運(yùn)服務(wù)；
（七）法律法規(guī)規(guī)定的其他禁止行為。
禁止業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅小區(qū)室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中增設(shè)封閉式或者妨礙消防逃生的防盜網(wǎng)或者玻璃窗。
第三節(jié) 共有物業(yè)和設(shè)施設(shè)備管理
第五十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)電動(dòng)自行車(chē)、電動(dòng)摩托車(chē)、電動(dòng)三輪車(chē)集中停放、充電場(chǎng)所，配置符合安全要求的充電設(shè)施，采取防火分隔措施，按要求同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步驗(yàn)收、同步交付使用。城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)、消防救援等行政管理部門(mén)根據(jù)各自職能依法進(jìn)行審核。
未配套建設(shè)或者缺少電動(dòng)自行車(chē)、電動(dòng)摩托車(chē)、電動(dòng)三輪車(chē)集中停放場(chǎng)所和充電設(shè)施的住宅小區(qū)，可以利用公共區(qū)域、自行車(chē)庫(kù)、露天停車(chē)位等增建、改建符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范和防火要求的集中停放和充電場(chǎng)所。
第五十一條 電動(dòng)自行車(chē)、電動(dòng)摩托車(chē)、電動(dòng)三輪車(chē)的所有人、使用人在物業(yè)管理區(qū)域不得有下列行為：
（一）違規(guī)私拉電線(xiàn)、電纜為上述車(chē)輛及其電池充電；
（二）攜帶上述車(chē)輛及其電池進(jìn)入電梯轎廂；
（三）在住宅小區(qū)建筑物的公共門(mén)廳、疏散通道、安全出口、樓梯間以及不符合消防安全條件的室內(nèi)場(chǎng)所停放上述車(chē)輛或者為上述車(chē)輛及其電池充電；
（四）法律法規(guī)規(guī)定的其他禁止行為。
物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)發(fā)現(xiàn)上述違法行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻和制止；對(duì)不聽(tīng)勸阻、制止的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，接到報(bào)告的機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。
第五十二條 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，除法定或者約定應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)外，不能使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，按照下列規(guī)定處理：
（一）物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)；
（二）單幢房屋內(nèi)業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)；
（三）一個(gè)單元內(nèi)業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)。
第五十三條 發(fā)生下列危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即對(duì)住宅物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造的，業(yè)主委員會(huì)可以向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金；經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)人可以直接申請(qǐng)使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金；沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的，經(jīng)居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)人可以直接申請(qǐng)使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金；沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人的，可以由居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)提出申請(qǐng)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代修，代修費(fèi)用從物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)中列支：
（一）電梯故障；
（二）消防設(shè)施故障；
（三）屋面、外墻滲漏；
（四）樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)；
（五）未移交供水公司的二次供水水泵損壞或者水管爆裂導(dǎo)致供水中斷；
（六）排水設(shè)施坍塌、堵塞、爆裂導(dǎo)致無(wú)法正常排水；
（七）其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。
第五十四條 縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織交通、公安、房地產(chǎn)、城市管理綜合執(zhí)法等行政管理部門(mén)建立停車(chē)資源共享協(xié)調(diào)制度。
停車(chē)位供需矛盾突出的住宅小區(qū)，其周邊商業(yè)配建停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、道路具備夜間等時(shí)段性停車(chē)條件的，縣級(jí)人民政府可以制定并組織實(shí)施錯(cuò)時(shí)停車(chē)方案。
鼓勵(lì)業(yè)主與住宅小區(qū)周邊單位通過(guò)協(xié)商實(shí)現(xiàn)停車(chē)資源共享。鼓勵(lì)住宅小區(qū)在增建、改建停車(chē)位時(shí)預(yù)留一定比例的公共停車(chē)位。
第四節(jié) 公共收益管理
第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域依法屬于業(yè)主的公共收益包括：
（一）利用屬于業(yè)主共有的停車(chē)場(chǎng)、綠地、道路等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得的收益；
（二）利用業(yè)主共有的停車(chē)場(chǎng)出入設(shè)施、電梯間、樓道以及戶(hù)外區(qū)域等設(shè)置廣告獲得的收益；
（三）因公共設(shè)施、設(shè)備被侵占、損害所得的補(bǔ)償、賠償費(fèi)用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域公共電信設(shè)施占用場(chǎng)地使用費(fèi)等；
（五）公共收益的孳息；
（六）法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主的其他收益。
第五十六條 利用物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，并在物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約中約定。業(yè)主大會(huì)成立前，需要利用物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或者臨時(shí)管理規(guī)約中明確下列事項(xiàng)：
（一）可以開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地范圍；
（二）公共收益的財(cái)務(wù)管理要求、審計(jì)辦法；
（三）相關(guān)合同、會(huì)計(jì)憑證等檔案的建立、公示及查詢(xún)辦法；
（四）每季度公示公共收益收支情況；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用或者委托經(jīng)營(yíng)成本的標(biāo)準(zhǔn)；
（六）公共收益的使用范圍、程序、方法；
（七）對(duì)可能影響業(yè)主公共利益的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的禁止性要求。
業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主大會(huì)可以對(duì)前款所列事項(xiàng)重新約定。
第五十七條 公共收益應(yīng)當(dāng)繳存入以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)名義開(kāi)立的銀行賬戶(hù)，業(yè)主委員會(huì)可以自行管理，也可以委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)公共收益進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。
未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)的公共收益，可以由物業(yè)服務(wù)人暫行管理。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將經(jīng)審計(jì)的公共收益會(huì)計(jì)資料及款項(xiàng)移交給業(yè)主委員會(huì)。
負(fù)責(zé)管理公共收益的業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)至少每季度向業(yè)主公示公共收益具體清單。
公共收益的使用范圍、程序、方法應(yīng)當(dāng)遵守前期物業(yè)服務(wù)合同或者臨時(shí)管理規(guī)約的約定；在業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主依法表決同意。任何單位、組織和個(gè)人不得擅自挪用、侵占公共收益。
第五十八條 公共收益主要用于補(bǔ)充物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。前期物業(yè)服務(wù)合同或者臨時(shí)管理規(guī)約未約定，或者業(yè)主大會(huì)成立后業(yè)主大會(huì)未對(duì)公共收益用途作決定的，公共收益按年度全部納入物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。按照業(yè)主大會(huì)決定使用公共收益的，可以用于以下方面：
（一）維修、更新、改造、增設(shè)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（二）開(kāi)展業(yè)主公益活動(dòng)；
（三）業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)、津貼以及聘用專(zhuān)職工作人員的薪酬；
（四）補(bǔ)充物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金；
（五）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約約定的其他事項(xiàng)。
第五章 法律責(zé)任
第五十九條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員違反本條例第二十二條規(guī)定的，由縣級(jí)以上地方人民政府相關(guān)行政主管部門(mén)依法處理，并在其物業(yè)管理區(qū)域予以通報(bào)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六十條 建設(shè)單位違反本條例第三十五條第二款規(guī)定，拒不履行物業(yè)承接查驗(yàn)義務(wù)的，由縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)給予警告，并責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。
第六十一條 原物業(yè)服務(wù)人違反本條例第四十一條規(guī)定，拒不辦理查驗(yàn)、移交，或者拒絕、拖延辦理項(xiàng)目交接的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可以處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第六十二條 違反本條例第四十七條第一項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)人民政府城市管理綜合執(zhí)法部門(mén)責(zé)令改正，清除污物，處五十元以上二百元以下罰款。
違反本條例第四十七條第二項(xiàng)、第三項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對(duì)單位處一千元以上二千元以下罰款，對(duì)個(gè)人處五十元以上二百元以下罰款。
違反本條例第四十七條第四項(xiàng)規(guī)定，干擾他人正常生活的，由公安機(jī)關(guān)處警告；警告后不改正的，或者放任動(dòng)物恐嚇攻擊他人的，由公安機(jī)關(guān)處二百元以上五百元以下罰款。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)人違反本條例第四十八條有關(guān)規(guī)定的，由縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照下列規(guī)定處罰：
（一）違反第一項(xiàng)規(guī)定的，責(zé)令限期改正，并處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款；
（二）違反第二項(xiàng)規(guī)定的，責(zé)令限期改正，并處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；
（三）違反第三項(xiàng)規(guī)定的，責(zé)令限期改正，并處三萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款；
（四）違反第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的，責(zé)令限期改正，并處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。
物業(yè)服務(wù)人違反本條例第四十八條第七項(xiàng)、第八項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)人民政府市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)責(zé)令限期改正，并處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。
第六十四條 物業(yè)服務(wù)人或者其工作人員違反本條例第四十九條第一款規(guī)定的，由縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照下列規(guī)定處罰：
（一）違反第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)規(guī)定的，責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處五萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下罰款；
（二）違反第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以二萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。
第六十五條 違反本條例第五十一條第一款規(guī)定的，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令立即改正；拒不改正的，對(duì)單位處一千元以上五千元以下罰款，對(duì)個(gè)人處五百元以上一千元以下罰款。
第六十六條 違反本條例第五十七條第四款規(guī)定，單位、組織或者個(gè)人擅自挪用、侵占公共收益的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用、侵占的公共收益，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用、侵占數(shù)額兩倍以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第六十七條 違反本條例規(guī)定，法律法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第六章 附則
第六十八條 本條例自2023年2月1日起施行。
