——前三季度我市房地產市場運行情況分析
內容摘要：本文對2020年前三季度清遠房地產開發(fā)投資和商品房銷售的基本情況和主要特點進行分析，指出全市房地產開發(fā)存在的主要問題，并對今年房地產開發(fā)趨勢進行預判。
關鍵詞：房地產 情況 分析
今年以來，面對新冠肺炎疫情，中央保持房地產調控定力，堅持“房住不炒”定位，著力穩(wěn)低價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，維護供需平衡，維持市場秩序，隨著復工復產復業(yè)復市繼續(xù)推進，住房需求持續(xù)釋放，我市房地產銷售投資穩(wěn)步回升。
一、房地產開發(fā)市場基本情況
（一）商品房銷售今年以來首次實現正增長
步入樓市的金九銀十，加上各大樓盤的促銷讓利，前三季度我市商品房銷售面積519.1萬平方米，同比增長2%，為今年以來首次實現正增長，高出全省2.9個百分點，增幅比上半年提高9個百分點，商品房銷售額369.1億元，同比下降10.9%，降幅比上半年收窄9個百分點。
2019年以來清遠商品房銷售面積情況
一是商品房銷售面積實現增速進位，當季增速呈階梯式增長。
前三季度，全市房地產銷售面積增速在全省排第9位，比上半年提升1位，比一季度提升3位。第三季度銷售面積增長18.9%，增速比第二季度高出8.6個百分點，比第一季度高出51.6個百分點。
二是大型樓盤是銷售的主力軍。1-9月，房地產銷售前30的項目銷售面積共計242.7萬方，占全市的46.8%，拉動全市增長9.1個百分點，超10萬方的項目有7個，銷售面積共計109.1萬方，占全市的21%，拉動全市增長6.5個百分點。
三是南部地區(qū)帶動作用明顯。前三季度，南部地區(qū)房地產銷售面積480.2萬平方米，同比增長6%，比上半年提高10.6個百分點，拉動全市增速提高5.4個百分點，除了城區(qū)外，其他三個縣（市、區(qū)）都實現正增長，對全市增速拉動最大的英德市、清新區(qū)，分別拉動商品房銷售面積增速提高7.1、4.2個百分點。
2020年1-9月分縣區(qū)房地產銷售情況一覽表
單位：平方米、%
（二）房地產投資降幅收窄
1-9月，我市房地產投資285.8億元，同比下降7.9%，降幅比上半年收窄2個百分點。其中，占房地產投資主體的商品房住宅完成投資218.1億元，同比下降12.1%，降幅比上半年收窄4個百分點。美林湖國際社區(qū)、碧桂園新亞山湖城、陽光壹佰米婭新城南區(qū)（一期）、奧體一號地項目、保利天匯等86個超億元項目，共投入206.5億元，拉動全市房地產投資增長12.7個百分點。
一是辦公樓和其他類投資繼續(xù)保持雙位數增長，住宅、商用房降幅收窄。前三季度，清遠房地產開發(fā)投資中辦公樓投資2億元，同比增長59.8%；包括中小學教學用房、托兒所、幼兒園、圖書館、體育館等在內的其他投資49.3億元，同比增長33.2%；商品住宅投資218.1億元，同比下降12.1%，降幅比上半年收窄4個百分點；商業(yè)營業(yè)用房投資16.4億元，同比下降31.2%，降幅比上半年收窄0.4個百分點。
二是土地購置費比重加大,建安工程降幅持續(xù)收窄。前9月在陽光壹佰米婭新城、中海閱湖花園、廣清產業(yè)園項目配套綜合體4號地、碧桂園燕湖里花園、時代著作項目、清遠市奧體一號地等新入庫項目的帶動下，全市土地購置費共49.8億元，同比下降7.5%，占房地產開發(fā)投資的17.4%，比上半年提高了0.4個百分點。隨著復工復產進一步加快，建安工程降幅大幅收窄，其中建筑工程完成投資202.3億元，占全市房地產投資的70.8%，同比下降6.4%，降幅比上半年收窄3.2個百分點；安裝工程完成投資10.6億元，同比下降17.2%，降幅比上半年收窄17.4個百分點。
三是南北部地區(qū)投資均有所好轉。前三季度，南部地區(qū)房地產投資270億元，同比下降7%，降幅比上半年收窄1.7個百分點，其中清新、佛岡持續(xù)正增長，分別拉動全市房地產投資增長2.2、0.4個百分點。北部地區(qū)房地產投資15.9億元，同比下降20.2%，降幅比上半年收窄5.7個百分點，其中除連山降幅擴大，其他縣（市、區(qū)）投資均呈現不同程度的好轉。
2020年1-9月分縣區(qū)房地產投資情況一覽表
單位：萬元、%
（三）投入力度加大，到位資金降幅進一步收窄
前9月，清遠房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積40.1萬平方米，比去年同期多購入22.5萬平方米。實際到位資金509.7億元，同比下降16.9%，降幅比上半年收窄6.3個百分點；其中國內貸款81.1億元，同比下降22.1%，降幅比上半年收窄6個百分點；自籌資金103.2億元，同比下降13.8%，降幅比上半年收窄2.7個百分點；定金及預收款183億元，同比下降14.2%，降幅比上半年收窄14.8個百分點；個人按揭貸款127.5億元，同比下降25.4%，其他到位資金14.9億元，同比增長1.9倍，增速比上半年加快154.1個百分點。
二、存在問題
（一）房地產投資占比高
前三季度，房地產投資占全社會固定資產投資的比重為47.6%，高出全省平均水平4.7個百分點。有效投資中的制造業(yè)投資和基礎設施投資合計占比為41.8%，比房地產投資低5.8個百分點。
（二）房地產投資后勁有待提升
房地產項目入庫數量和計劃總投資均出現不同程度的下降，截止9月末，全市房地產投資項目入庫只有61個，比上年同期減少16個，計劃總投資350.7億元，比去年同期減少125.2億元。
（三）住宅類銷售面積增長仍有壓力
前三季度全市房地產銷售面積增速由負轉正，主要有賴于廣東（英德）萬洋眾創(chuàng)城和英德（東華）萬洋眾創(chuàng)城產業(yè)集聚區(qū)項目等工業(yè)廠房拉動，而住宅類銷售面積436.6萬平方米，占了8成，是全市房地產銷售面積的主體，同比下降4.4%，影響全市銷售面積下降4個百分點。
三、對全年房地產走勢的預判及建議
前三季度，清遠房地產開發(fā)投資降幅進一步收窄，銷售面積實現正增長，將大大提振房地產開發(fā)企業(yè)的信心。銷售市場的好轉，有賴在售項目給出了不同程度的讓利，刺激購房需求集中釋放，初步預計，今年全年商品房投資和銷售市場仍將面臨較大增長壓力。
一是深化廣清一體化，打造宜商宜居城市。加快打造宜商宜居城市，進一步提升城市形象、打響城市品牌、提高城市綜合競爭力，完善交通、就學、就業(yè)等環(huán)境，增強市民對所在城市的認同感、歸屬感和自豪感。
二是強化實體經濟引領。堅持把發(fā)展經濟的著力點放在實體經濟上，強化實體經濟要素資源集聚，以實體經濟發(fā)展帶動房地產業(yè)結構調整。積極協(xié)助房地產企業(yè)向實體經濟轉變和拓展，由政府設立專項融資平臺，為房地產企業(yè)服務實體經濟提供資金保障。
三是密切跟蹤項目。相關部門及時跟進房地產項目進度，了解企業(yè)困難，符合條件的房地產項目，備齊資料及時入庫。
