???
“國五條”出臺后，“預(yù)期末班車”效應(yīng)導(dǎo)致我市一季度房地產(chǎn)交易激增，會(huì)影響到未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場的走勢。從需求和供給方面來講，集中在3月份的大批交易消耗了大量有效的購買需求，也消耗了大量可售房源，市場可匹配成交的房源在下降。從心理層面來看，各地有關(guān)“國五條”的實(shí)施細(xì)則剛剛推出，具體執(zhí)行情況如何，市場各方都進(jìn)入了觀察觀望期；買賣雙方的心態(tài)已由之前的爭取快速成交，變成觀望等待?！邦A(yù)期末班車”效應(yīng)和3月份房地產(chǎn)市場進(jìn)入“金三銀四”的傳統(tǒng)推盤促銷高峰，房地產(chǎn)市場交易創(chuàng)下新高，提前釋放了交易量，隨后交易量將放緩，接著市場將進(jìn)入一段相對平穩(wěn)期，現(xiàn)就我市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析情況并提出幾點(diǎn)建議。
??? 一、清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低位運(yùn)行，但開發(fā)投資總量仍居全省中游
2013年第一季度清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資34.46億元，比去年第一季度減少2.17億元，同比下降5.9%，比去年第四季度減少13.37億元，環(huán)比下降28%。從增長速度來看，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速經(jīng)過幾年的快速增長后，增速低位運(yùn)行，并在今年3月當(dāng)月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長。但從總量來看，我市2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資180.72億元，排全省第八位，比排山區(qū)市第二的韶關(guān)市多89.42億元、高約一倍，比與我市相鄰的肇慶市多35.27億元、高24.2個(gè)百分點(diǎn)。今年一季度我市房地產(chǎn)開發(fā)投資34.46億元，比韶關(guān)高19.87億元，比肇慶略低0.61億元，排全省第九位。這反映出我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基于國內(nèi)、外經(jīng)濟(jì)環(huán)境及國內(nèi)房地產(chǎn)政策，目前乃至未來一段時(shí)間內(nèi)對房地產(chǎn)市場走勢保持相對謹(jǐn)慎的態(tài)度。
?
山區(qū)市及相鄰肇慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資一覽表
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?單位：億元,%
|
地區(qū) |
2012年第一季度 |
2012年第二季度 |
2012年第三季度 |
2012年第四季度 |
2013年第一季度 |
||||||
|
完成投資 |
增速 |
完成投資 |
增速 |
完成投資 |
增速 |
完成投資 |
增速 |
完成投資 |
增速 |
全省排名 |
|
|
肇慶 |
40.04 |
58.98 |
26.98 |
-23.44 |
35.32 |
-9.15 |
43.12 |
-1.60 |
35.07 |
-12.4 |
8 |
|
清遠(yuǎn) |
36.63 |
77.09 |
39.68 |
-4.79 |
56.59 |
39.93 |
47.83 |
-27.32 |
34.46 |
-5.9 |
9 |
|
韶關(guān) |
15.28 |
7.89 |
21.65 |
-6.63 |
25.81 |
17.77 |
28.56 |
29.79 |
14.59 |
-4.5 |
14 |
|
河源 |
7.28 |
16.02 |
13.90 |
-43.97 |
18.86 |
78.12 |
27.09 |
58.11 |
11.92 |
63.8 |
18 |
|
梅州 |
8.72 |
67.48 |
12.41 |
-9.18 |
12.45 |
24.76 |
10.47 |
-16.36 |
13.59 |
55.7 |
16 |
|
云浮 |
6.14 |
25.11 |
8.00 |
29.41 |
7.32 |
-4.22 |
13.94 |
40.68 |
8.39 |
36.7 |
19 |
2、商品房銷售面積及銷售額同比大幅增長
商品房銷售市場延續(xù)去年底的回暖行情，一季度，全市商品住宅銷售面積111.83萬平方米，增長96.2%，環(huán)比去年四季度下降11.8%；商品住宅銷售額53.24億元，增長121.2%，環(huán)比去年四季度下降3.7%。商品房銷售面積及銷售額同比大幅增長主要原因：一是一季度我市各房地產(chǎn)公司推出可售房源較多，并加大了宣傳和促銷力度；二是剛需型和改善型購房者擔(dān)心被“誤傷”，趕在細(xì)則實(shí)施前出手。
3、新開工面積降幅較大，竣工面積大幅增長
一季度，全市住宅商品房本年新開工面積128.70萬平方米，同比下降21.7%。住宅商品房本年竣工面積94.82萬平方米，同比增長54.5%。住宅待售面積169.22萬平方米，同比增長57.6%，增速同比回落120.8個(gè)百分點(diǎn)。本年新開工面積降幅較大及竣工面積大幅增長預(yù)示著當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資、后期可售房源都有減少趨勢。
?
?
2013年一季度住宅商品房面積新開工、銷售及待售同比一覽表
??????????????????????????????????????????????????????? ?????????????????????????????????????????????????????????????????? ???單位：億元,%
|
指 標(biāo) 名 稱 |
2012年一季度 |
2013年一季度 |
||
|
總? 量 |
增? 速 |
總? 量 |
增? 速 |
|
|
本年新開工面積 |
164.31 |
9.2 |
128.70 |
-21.7 |
|
本年竣工面積 |
61.38 |
77.0 |
94.82 |
54.5 |
|
本年銷售面積 |
56.99 |
-15.3 |
111.83 |
96.2 |
|
本年銷售額 |
24.07 |
-13.4 |
53.24 |
121.2 |
|
待售面積 |
107.37 |
178.4 |
169.22 |
57.6 |
?
?
?
?
?
?
?
?
?
?
?
?
?
?
4、房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)發(fā)生變化
國家陸續(xù)出臺了提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例、加強(qiáng)對房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理、上調(diào)人民幣利率等信貸的調(diào)控措施，同時(shí)運(yùn)用稅收經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場。這些對我市房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源產(chǎn)生較大影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款和自籌資金降幅較大，而定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款等其他資金大幅增長，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源。截止到3月底，全市房地產(chǎn)開發(fā)到位資金82.49億元，同比增長11.2%。在本年資金來源中，國內(nèi)貸款18.99億元，同比下降17.9%，占本年到位資金的23.0%。自籌資金到位20.89億元，下降35.4%，占本年到位資金的25.3%，這說明我市房地產(chǎn)企業(yè)自主開發(fā)能力減弱。其他資金42.61億元，同比大幅增長127.6%，占本年到位資金的51.7%；其中，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別為30.35和11.34億元，同比分別大幅增長153.8%、82.0%，分別占本年到位資金的36.8%、13.7%。從各種資金來源占比來看，購房者的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占了本年資金來源的半壁江山，表明了我市房地產(chǎn)開發(fā)能力弱，后續(xù)開發(fā)投資的資金大大受制于銷售資金的回籠。
?
2013年一季度房地產(chǎn)資金來源對比表
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?????????????????????????????????????????????????????????? ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 單位：億元，%
|
指 標(biāo) 名 稱 |
2013年一季度總量 |
增速 |
占本年資金來源 的比重 |
|
本年資金來源 |
82.49 |
11.2 |
|
|
?(1)國內(nèi)貸款 |
18.99 |
-17.9 |
23.0 |
|
?(2)利用外資 |
0.00 |
0.0 |
0.0 |
|
?(3)自籌資金 |
20.89 |
-35.4 |
25.3 |
|
?(4)其他資金 |
42.61 |
127.6 |
51.7 |
|
??? 其中：定金及預(yù)收款 |
30.35 |
153.8 |
36.8 |
|
????????? 個(gè)人按揭貸款 |
11.34 |
82.0 |
13.7 |
二、“促剛需”、“限改善”“去投資（及投機(jī)）”是“國五條”的主旨
分析“國五條”及其細(xì)則，政策延續(xù)了2010年一季度以來的房地產(chǎn)調(diào)控的主旨，提出了對房價(jià)上漲過快的城市及時(shí)采取限購措施，建立穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度，增加中小套型普通商品住房及土地供應(yīng)，這彰顯了“國五條”保護(hù)、鼓勵(lì)滿足群眾自住的剛性需求。
總結(jié)2003年以來中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，從調(diào)控政策的方向來看可分為三個(gè)階段：第一階段是2003年三季度至2008年三季度，調(diào)控政策方向是控制房地產(chǎn)投資過快增長和房價(jià)過快上漲；第二階段是2008年四季度至2009年四季度，調(diào)控政策方向是鼓勵(lì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)投資；第三階段是2010年一季度至今，調(diào)控政策的目標(biāo)是遏制房價(jià)過快上漲，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。這三階段調(diào)控政策變化莫測，甚至一百八十度大轉(zhuǎn)向，使金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)、潛在購房者無所適從，各方面都難以制定健康持續(xù)長遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃。我們應(yīng)該基于國人“夜求一宿、有其屋”的情懷，立足于有限的土地資源，定位好立足點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)，因時(shí)因地制宜制定好預(yù)瞻性較強(qiáng)、連貫性較好的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
三、影響房地產(chǎn)市場的幾個(gè)因素
1、“限地價(jià)、競房價(jià)”是降低房地產(chǎn)開發(fā)成本一種有效途徑
商品房的建安成本、樓面地價(jià)、稅費(fèi)、開發(fā)利潤、其他費(fèi)用（專業(yè)費(fèi)用、配套費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）都是與市場、政策密切相關(guān)。據(jù)國土部門2012年9月對清遠(yuǎn)市區(qū)城市中心區(qū)、建成區(qū)、邊緣區(qū)的典型樓盤抽樣調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示（具體見下表）樓盤建安成本約占30%、樓面地價(jià)約占20%左右、銷售稅費(fèi)約占8.6%、其他費(fèi)用約占11.4%、開發(fā)利潤約占30%。從銷售均價(jià)主要費(fèi)用構(gòu)成來看，我們對較剛性的建安成本、其他費(fèi)用、稅費(fèi)調(diào)劑空間較??；房價(jià)過快上漲時(shí)，通過”限地價(jià)、競房價(jià)”降低樓面地價(jià)和開發(fā)利潤來調(diào)劑房價(jià)是可操作的。
2012年9月抽樣調(diào)查典型樓盤開發(fā)成本一覽表
|
指標(biāo)名稱 |
價(jià)?? 格 |
占銷售均價(jià)的比重 |
||
|
極值(元) |
中值(元) |
極值(%) |
中值(%) |
|
|
建安成本 |
1370-1680 |
1600 |
27.4-40.2 |
30 |
|
其他費(fèi)用 |
258.4-317.6 |
300 |
10-12 |
11.4 |
|
樓面地價(jià) |
545-1594 |
1000 |
13-27 |
20 |
|
銷售稅費(fèi) |
365-533 |
430 |
8-9 |
8.6 |
|
開發(fā)利潤 |
1275-1860 |
1560 |
27-33 |
30 |
注：其他費(fèi)用主要包括專業(yè)費(fèi)用（2%）、配套費(fèi)（5%）、管理費(fèi)用（4.4%），銷售稅費(fèi)主要
包括各種稅費(fèi)（5.6%）、銷售費(fèi)用（3%），十五個(gè)典型樓盤的中間樓層價(jià)是：4183.1-5913.6元
2、調(diào)控好商品房總需求和總供應(yīng)是房價(jià)調(diào)控的關(guān)鍵
從2003年以來清遠(yuǎn)市新建住宅商品房平均銷售價(jià)格一覽表看，全市范圍住宅商品房銷售是以剛需及改善為主。全市住宅商品房除了2005、2006年增長較快外，其它年份增長都較為平穩(wěn)，特別是2011、2012年住宅商品房均價(jià)的增幅低于我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長。2011、2012年全市住宅商品房均價(jià)分別增長6.6%、1.8%，分別比同年我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅低5.4和8.7個(gè)百分點(diǎn)。
?
2003年以來清遠(yuǎn)市新建商品住宅平均銷售價(jià)格一覽表
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單位：元
|
地?? 區(qū) |
2003年 |
2004年 |
2005年 |
2006年 |
2007年 |
2008年 |
2009年 |
2010年 |
2011年 |
2012年 |
2013年一季 |
|
全? 市 |
1262 |
1321 |
1786 |
2321 |
2752 |
2929 |
3404 |
4064 |
4331 |
4408 |
4761 |
|
清城區(qū) |
1544 |
1700 |
2616 |
3350 |
3834 |
3589 |
4239 |
5352 |
4897 |
5058 |
5328 |
|
清新縣 |
685 |
799 |
923 |
1111 |
1597 |
2307 |
2744 |
3300 |
4132 |
3806 |
4144 |
|
英德市 |
833 |
679 |
945 |
1525 |
1621 |
2321 |
2810 |
2618 |
3039 |
3178 |
3513 |
|
連州市 |
984 |
1179 |
1129 |
1773 |
1617 |
1744 |
2050 |
2383 |
2757 |
3091 |
3197 |
|
佛岡縣 |
694 |
858 |
1053 |
1598 |
2167 |
2745 |
2902 |
3248 |
4829 |
4864 |
5299 |
|
連山縣 |
599 |
— |
542 |
— |
— |
1353 |
— |
1156 |
1518 |
1704 |
2170 |
|
連南縣 |
— |
— |
— |
— |
1468 |
1829 |
1475 |
1364 |
1883 |
2521 |
2371 |
|
陽山縣 |
860 |
992 |
1054 |
1545 |
1547 |
2291 |
2563 |
2623 |
3255 |
3392 |
3470 |
?
注：按房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)表住宅商品房銷售額除以住宅銷售面積計(jì)算的清遠(yuǎn)新建商品住宅平均銷售價(jià)格（簡稱住宅商品房均價(jià)）
從分縣區(qū)來看，陽山、連州、英德十年來的房價(jià)變化，沒有受到2003年以來各階段調(diào)控政策變化而變化，而是受住宅商品房開發(fā)成本增加及物價(jià)上漲而上升，可以看出這些縣區(qū)是以剛需及改善為主。而位于我市南部、與廣州及珠三角相連的清城區(qū)，受我市前幾年經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及廣州的輻射和帶動(dòng)，各方面都有很大發(fā)展，聚集了市內(nèi)、外投資需求。2003年三季度至2008年三季度第一階段的調(diào)控，這階段受前期剛需及改善占大部分及調(diào)控政策的延時(shí)效應(yīng)，2007年清城區(qū)的住宅商品房均價(jià)上漲到3834元，2008年受連續(xù)幾年調(diào)控政策疊加及世界金融危機(jī)影響總需求，使之下跌到2008年的3589元。2008年四季度至2009年四季度的第二階段，調(diào)控政策方向是鼓勵(lì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)投資，又促進(jìn)了清城區(qū)的包括投資及投機(jī)需求的總需求，使之房價(jià)上漲。2010年一季度至今的第三階段，調(diào)控政策的目標(biāo)是遏制房價(jià)過快上漲，限制了部分投資及投機(jī)需求，使總需求減少，房價(jià)也隨之回落。
3、房地產(chǎn)政策影響未來市場
從短期看，房價(jià)正處于確立變動(dòng)方向的過程中。（1）盡管嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)對抑制房價(jià)過快上漲發(fā)揮積極作用，但因人們對行政性調(diào)控手段的合理性及可持續(xù)性的擔(dān)心，加之如果再現(xiàn)比較有利的貨幣信貸環(huán)境，住房需求上升勢頭明顯。（2）如果與住房產(chǎn)出密切相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長出現(xiàn)持續(xù)下降，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資的新開工面積和施工面積持續(xù)下降，這不可避免地使人們擔(dān)心未來房價(jià)上漲的壓力，（3）盡管目前經(jīng)濟(jì)增速放緩，但對于因房地產(chǎn)市場調(diào)控而延遲的“剛需”而言，初露端倪的房價(jià)上升趨勢，正在推動(dòng)其加快進(jìn)入房地產(chǎn)市場，并通過購買最終實(shí)現(xiàn)住房需求。
上述短期房價(jià)上漲壓力是否轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的房價(jià)上漲，在當(dāng)前房價(jià)變動(dòng)趨勢形成過程中，主要的不確定性來自于政策面。如果政府能夠繼續(xù)堅(jiān)持當(dāng)前的房地產(chǎn)政策不動(dòng)搖，并能采取措施有效促進(jìn)普通商品住房的建設(shè)，能確保房價(jià)不會(huì)過快上漲。
4、資金緊缺
在當(dāng)前的貨幣政策下，房地產(chǎn)企業(yè)直接從銀行貸款已非常困難，貸款利率上調(diào)，融資成本上升；加息提高消費(fèi)者購房成本，間接影響企業(yè)銷售；提高第一、第二套房首付比例和第三套房限貸的房貸政策使購房者的貸款審批時(shí)間延長，多方面造成房地產(chǎn)企業(yè)資金緊缺。
四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展幾點(diǎn)建議
1、定好位，構(gòu)建我市全方位商品住宅供應(yīng)租售體系
建議我市“國五條”調(diào)控細(xì)則，一是要保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連貫性和預(yù)瞻性，有利于判斷預(yù)期房價(jià)及其平穩(wěn)運(yùn)行。二是根據(jù)我市實(shí)際情況，以“強(qiáng)公租、兼租”、“促剛需、改善”、“引導(dǎo)合理投資”、“去投機(jī)”的房地產(chǎn)開發(fā)及購房消費(fèi)政策定位為宜。構(gòu)建全方位覆蓋新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員、城鎮(zhèn)低收入的商品住宅供應(yīng)租售體系，確保我市房價(jià)相對平穩(wěn)，滿足工薪階層和大多數(shù)中低收入者住房需求。從而促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，市民安居樂業(yè)。
2、促發(fā)展，合理有序供應(yīng)土地及調(diào)控其合理性
政府相關(guān)部門要從長遠(yuǎn)出發(fā)，切實(shí)把握好住宅用地出讓的區(qū)域、數(shù)量、結(jié)構(gòu)、節(jié)奏和時(shí)序，增強(qiáng)調(diào)控措施的針對性、靈活性和有效性，把土地價(jià)格控制在合理范圍內(nèi)。同時(shí)，要從扶持企業(yè)，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)出發(fā)，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。地價(jià)和企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)作為房價(jià)的重要組成因素，合理的地價(jià)、稅費(fèi)將有助于穩(wěn)定房價(jià)，改善民生和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。
??? 3、分市場，實(shí)行差別化的住房信貸政策
一是建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，正確區(qū)分市場的剛性購房者與投資者，加大剛性購房者的貸款利率和首付款優(yōu)惠水平；二是對于首次置業(yè)者或二套改善性置業(yè)者的貸款申請，要加快放款速度。
4、重支持，拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資創(chuàng)新
目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一依賴銀行信貸，多元化的融資渠道有待培育。政府可以出臺措施鼓勵(lì)企業(yè)積極開發(fā)債券融資、股權(quán)融資、基金融資、信托產(chǎn)品等多渠道融資，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)，將部分居民對房地產(chǎn)的直接投資改變?yōu)殚g接投資。通過這些融資創(chuàng)新，一方面改善房地產(chǎn)企業(yè)資金問題，同時(shí)也能轉(zhuǎn)變居民投資房地產(chǎn)較為保值的傳統(tǒng)觀念，豐富市場資金流向。
