內(nèi)容摘要：本文分析了2015年1-7月份清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，簡(jiǎn)析了目前存在的問(wèn)題，并對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了走勢(shì)預(yù)測(cè)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)? 分析? 預(yù)測(cè)
在經(jīng)歷了2014年房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的低迷后，在近期出臺(tái)的多重利好政策的刺激下，2015年1-7月份清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況呈現(xiàn)出恢復(fù)性增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)中趨緩。
今年1-7月份，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)完成投資116.91億元，同比增長(zhǎng)16.4%，扭轉(zhuǎn)了去年上半年負(fù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，總量比去年同期增加了16.45億元，增幅提高了14.4個(gè)百分點(diǎn)。
從全省范圍看，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和增速均處于中等水平。今年1-2月，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到了45.2%的高速增長(zhǎng)，比全省同比增幅高27.3個(gè)百分點(diǎn)；雖然近幾個(gè)月增速都有所下降，但整個(gè)上半年的增速都在全省增速之上；到7月份累計(jì)增速大幅回落，比上半年增速回落了12.5個(gè)百分點(diǎn)，比全省少了0.9個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖一）。
從區(qū)域來(lái)看，2015年1-7月份清遠(yuǎn)市各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況有明顯的地域性，各地極不均衡（見(jiàn)圖二）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要集中在南部地區(qū)，投資力度也比較大，其中清城區(qū)在今年1-7月份完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占了全市的66%，拉動(dòng)全市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)20.4%；而北部四縣投資力度相對(duì)較弱，其中連山壯族瑤族自治縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅占了全市的0.1%。但從各地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速來(lái)看，卻不能簡(jiǎn)單地按南部、北部來(lái)劃分（見(jiàn)圖三）。南部地區(qū)除了清城區(qū)保持了36.3%的高速增長(zhǎng)外，其余四個(gè)縣（市、區(qū)）增速均有所回落，其中英德市跌幅達(dá)28.4%，拉低全市房地產(chǎn)投資增速3.9個(gè)百分點(diǎn)；而北部地區(qū)除了連山壯族瑤族自治區(qū)同比下降了66%外，其余三個(gè)縣（市）均呈現(xiàn)出良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中連州市增幅最高，達(dá)61.7%，連南瑤族自治縣的增幅也有54.4%。
（二）資金緊張狀況略有緩解。
今年1至7月份，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金189.73億元，同比增長(zhǎng)5.9%，資金緊張狀況略有緩解。今年實(shí)際到位資金主要來(lái)源于其他資金，同比增長(zhǎng)8.9%，其中定金及預(yù)收款同比回落6.4%、個(gè)人按揭貸款同比上升38.4%。上半年房地產(chǎn)企業(yè)加大了自籌資金的籌集力度，同比增速達(dá)30.2%，增幅比去年同期提高35個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)貸款金額則不太理想，上半年同比下降29.1%，僅占實(shí)際到位資金的13.6%。
（三）房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)恢復(fù)性增長(zhǎng)。
從今年上半年房地產(chǎn)商品房銷售情況來(lái)看，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)呈現(xiàn)出恢復(fù)性增長(zhǎng)的趨勢(shì)（見(jiàn)圖四）。截止至7月底，共銷售商品房278.94萬(wàn)平方米，其中住宅銷售了261.
從各縣（市、區(qū)）的商品房銷售情況來(lái)看，各地區(qū)的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)也各有千秋（見(jiàn)圖六）。截止至7月底，南部地區(qū)銷售商品房253.28萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21%，銷售額121.78億元，同比增長(zhǎng)11.4%；北部地區(qū)商品房銷售面積基本與去年持平，只增長(zhǎng)了1.8%，但銷售價(jià)格卻有所提高，銷售額同比增長(zhǎng)了12.4%。目前來(lái)看商品房銷售增速最快的是佛岡縣，銷售面積增長(zhǎng)了78.2%，銷售額增速為57%，分別拉動(dòng)全市銷售面積和銷售額增長(zhǎng)4.9個(gè)百分點(diǎn)和3.8個(gè)百分點(diǎn)；作為主城區(qū)的清新區(qū)和高新區(qū)增長(zhǎng)勢(shì)頭也不錯(cuò)，銷售面積同比增速分別為35.5%和23.6%，清城區(qū)的銷售面積增速雖然只有12.2%，但作為商品房銷售市場(chǎng)的主力軍，其對(duì)全市商品房銷售的貢獻(xiàn)仍然是最大的，拉動(dòng)全市商品房銷售面積增長(zhǎng)6.4個(gè)百分點(diǎn)；與投資乏力相對(duì)應(yīng)，連山壯族瑤族自治縣的商品房銷售也不容樂(lè)觀，銷售面積和銷售額分別同比下降47.9%和45.7%。
（四）建筑規(guī)模有所擴(kuò)大，但施工進(jìn)度有所放緩。
受去年房地產(chǎn)商品房銷售市場(chǎng)不景氣以及目前尚待消化的大量庫(kù)存的影響，今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建筑規(guī)模雖然有所擴(kuò)大，但施工進(jìn)度卻有所放緩（見(jiàn)圖七）。截止至7月底，今年商品房施工面積累計(jì)2607.81萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.1%，漲幅比去年同期下降17個(gè)百分點(diǎn)，且近一年來(lái)漲幅有逐漸減小的趨勢(shì)。今年以來(lái)，商品房新開(kāi)工面積和竣工面積都比去年同期大幅下降，雖然降幅有逐漸收窄的趨勢(shì)，但到7月底止仍分別下降29.1%和15.8%。今年1至7月份商品房新開(kāi)工面積累計(jì)287.62萬(wàn)平方米，僅占施工面積的十分之一左右；商品房竣工面積累計(jì)139.22萬(wàn)平方米，竣工率僅為5.3%。說(shuō)明投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題。
今年1-7月份，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況總體良好，但仍存在不少不容樂(lè)觀且不容忽視的問(wèn)題。
（一）商品房庫(kù)存壓力大，影響投資進(jìn)程。
盡管今年以來(lái)商品房銷售市場(chǎng)都呈現(xiàn)出較為良好的態(tài)勢(shì)，但其庫(kù)存量仍然巨大。截止至7月底，我市商品房待售面積仍有286.47萬(wàn)平方米，比去年同期增加了39.3%；其中住宅待售面積為191.
（二）土地市場(chǎng)成交不理想。
受去年房地產(chǎn)商品房銷售市場(chǎng)不景氣及庫(kù)存量大的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者對(duì)土地購(gòu)置的熱情也降下來(lái)不少。今年1至7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)購(gòu)置土地29
三、下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)。
在國(guó)家陸續(xù)推出的降息降準(zhǔn)、限購(gòu)限貸政策的放開(kāi)等諸多房地產(chǎn)利好政策的推動(dòng)下，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)逐步好轉(zhuǎn)，在前7個(gè)月取得了節(jié)節(jié)高升的好業(yè)績(jī)。
在這樣的形勢(shì)下，預(yù)計(jì)下半年清遠(yuǎn)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)企穩(wěn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張狀況有望得到進(jìn)一步緩解。由于地理環(huán)境的限制，各縣（市、區(qū)）間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷售的分化仍會(huì)持續(xù)；且部分縣（市、區(qū)）上半年由于某些大樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)而拉動(dòng)的高速增長(zhǎng)勢(shì)頭在下半年也將隨著開(kāi)發(fā)與銷售的接近尾聲而逐漸趨緩。同時(shí)應(yīng)該看到，商品房庫(kù)存的壓力仍然很大，去庫(kù)存仍是當(dāng)前的主要任務(wù)，這也將使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)放慢投資的步
