清自然資發(fā)〔2023〕42號(hào)
清遠(yuǎn)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)，清城區(qū)人民政府、清新區(qū)人民政府，市直有關(guān)單位：
經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將《關(guān)于清遠(yuǎn)市區(qū)歷史用地明確土地使用條件的處理意見(jiàn)的通知》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行中如有問(wèn)題和建議，請(qǐng)徑向市自然資源局反映。
清遠(yuǎn)市自然資源局
2023年11月14日
關(guān)于清遠(yuǎn)市區(qū)歷史用地明確土地使用條件的處理意見(jiàn)
為進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地使用管理和規(guī)劃許可等審批事項(xiàng)，妥善解決歷史已出讓、劃撥土地因出讓、劃撥時(shí)沒(méi)有規(guī)劃條件或出讓、劃撥合同未附規(guī)劃條件等情形，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、政策規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，現(xiàn)就歷史用地完善用地手續(xù)提出以下處理意見(jiàn)。
一、適用范圍
本處理意見(jiàn)適用于清城區(qū)、清新區(qū)行政轄區(qū)范圍內(nèi)，在2010年前（含2010年）已出讓、劃撥取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的歷史用地(“已建成用地”符合“清自然資登記發(fā)〔2019〕1號(hào)”辦理要求的，按該文件辦理），土地證載用途包括綜合用地、商住用地、混合住宅用地、住宅用地、單一住宅用地、商業(yè)用地、科教用地、工業(yè)用地、旅游用地、實(shí)業(yè)用地等。主要包括以下情形：
（一）無(wú)土地出讓、劃撥合同的。
（二）有土地出讓、劃撥合同但規(guī)劃條件未納入出讓、劃撥合同的。
（三）無(wú)出讓、劃撥合同或有出讓、劃撥合同但規(guī)劃條件未納入出讓、劃撥合同，只將規(guī)劃條件納入轉(zhuǎn)讓時(shí)土地估價(jià)報(bào)告書(shū)的。
（四）規(guī)劃條件已納入出讓、劃撥合同，規(guī)劃條件有可兼容用地性質(zhì)但未明確兼容比例的。
二、處理辦法
歷史用地按以下意見(jiàn)確定原土地使用條件，完善不動(dòng)產(chǎn)登記：
（一）土地用途的確定
1.經(jīng)核查其歷史檔案，檔案中明確土地用途的，可按歷史檔案的土地用途確定。
2.無(wú)法確定具體土地用途的，尊重歷史因素，分類(lèi)確定如下：
（1）證載用途為綜合用地、商住用地、混合住宅用地、實(shí)業(yè)用地的土地，規(guī)劃用地性質(zhì)統(tǒng)一確定為居住用地兼容商業(yè)用地，土地用途統(tǒng)一確定為城鎮(zhèn)住宅用地兼容批發(fā)市場(chǎng)用地、零售商業(yè)用地、餐飲用地、旅館用地、其他商服用地。
（2）證載用途為住宅用地、單一住宅用地的土地，規(guī)劃用地性質(zhì)統(tǒng)一確定為居住用地，土地用途統(tǒng)一確定為城鎮(zhèn)住宅用地。
（3）證載用途為商業(yè)用地的土地，規(guī)劃用地性質(zhì)統(tǒng)一確定為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，土地用途統(tǒng)一確定為批發(fā)市場(chǎng)用地、零售商業(yè)用地兼容商務(wù)金融用地、餐飲用地、旅館用地、其他商服用地。
（4）證載用途為旅游用地的土地，規(guī)劃用地性質(zhì)統(tǒng)一確定為其他建設(shè)用地，土地用途統(tǒng)一確定為風(fēng)景名勝設(shè)施用地或公園與綠地（或相應(yīng)地類(lèi)）。
（5）證載用途為科教用地視項(xiàng)目類(lèi)型情況確定為教育用地或科研用地。
（二）容積率的確定
1.出讓、劃撥前已有原規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃的歷史用地，或原規(guī)劃部門(mén)已根據(jù)早期批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃核發(fā)了建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)（或規(guī)劃條件）的歷史用地，該類(lèi)歷史用地容積率可按批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃確定。
2.已經(jīng)市政府或規(guī)委會(huì)確定基準(zhǔn)容積率的項(xiàng)目，原土地價(jià)值的容積率按市政府或規(guī)委會(huì)相關(guān)意見(jiàn)執(zhí)行。
3.出讓、劃撥前已核發(fā)用地紅線或已簽訂《清遠(yuǎn)市城市國(guó)有土地開(kāi)發(fā)建設(shè)合同》約定規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，明確容積率為1.8-2.2區(qū)間的項(xiàng)目，原土地價(jià)值的容積率按2.2確定。
4.上述三種情形之外，早期供應(yīng)的歷史用地在辦理相關(guān)業(yè)務(wù)需界定原土地價(jià)值的容積率時(shí)，參照2002年公布實(shí)施的《清遠(yuǎn)市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》中各土地用途對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)容積率進(jìn)行確定，具體如下：商業(yè)服務(wù)業(yè)用地為1.0；科研教育用地為1.0；旅游用地為1.0；工業(yè)用地為1.0；居住用地（含證載用途為綜合用地、混合住宅用地、商住用地、單一住宅、實(shí)業(yè)用地）：（1)若土地現(xiàn)行規(guī)劃條件中容積率＜2.0的，則原土地價(jià)值的容積率按現(xiàn)行規(guī)劃條件的容積率確定；（2）若土地現(xiàn)行規(guī)劃條件的容積率≥2.0的，則原土地價(jià)值的容積率為2.0。
（三）兼容比例的確定
1.出讓、劃撥前已有原規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃的歷史用地，或原規(guī)劃部門(mén)已根據(jù)早期批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃核發(fā)了建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)（或規(guī)劃條件）的歷史用地，該類(lèi)歷史用地原土地價(jià)值的兼容比例可按原規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃確定。
2.土地用途為商住用地、綜合用地、混合住宅用地的歷史用地，未明確住宅和商業(yè)比例的，根據(jù)以下情形確定其原土地價(jià)值的商業(yè)服務(wù)業(yè)兼容比例：（1）若土地現(xiàn)行規(guī)劃條件中商業(yè)服務(wù)業(yè)計(jì)容建筑面積占總計(jì)容建筑面積≤10%的，則其原土地價(jià)值的兼容比例按現(xiàn)行規(guī)劃條件中的兼容比例確定；（2）若土地現(xiàn)行規(guī)劃條件中商業(yè)服務(wù)業(yè)計(jì)容建筑面積占總計(jì)容建筑面積＞10%的，則地塊原土地價(jià)值的兼容比例按照住宅計(jì)容建筑面積占總計(jì)容建筑面積≥90%、商業(yè)服務(wù)業(yè)≤10%確定。
（四）土地使用年期的確定
1.上述土地的具體土地用途明確后，其使用年期為其剩余年期，即明確具體土地用途后的使用權(quán)終止期日與其原用地使用權(quán)終止期日一致，但剩余年期超過(guò)具體用途法定最高年限的，按最高年限確定。
2.對(duì)涉及多宗土地聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目終止期日不一致的，按其國(guó)有土地使用證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證中證載最短年限的為準(zhǔn)。對(duì)土地使用權(quán)人要求按證載最長(zhǎng)年限或用途法定最高年限確定的，按改變土地使用條件經(jīng)評(píng)估補(bǔ)繳地價(jià)款后，可按最長(zhǎng)年限或用途法定最高年限予以確定終止日期，但不得高于法定最高年限。
三、其他
（一）建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)核發(fā)的規(guī)劃條件，向自然資源局完善用地手續(xù)，將規(guī)劃條件重新納入出讓、劃撥合同或簽訂補(bǔ)充協(xié)議。建設(shè)單位可同步辦理建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查。
建設(shè)項(xiàng)目須完善用地手續(xù)后方可辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)。
（二）歷史用地在完善相關(guān)用地手續(xù)過(guò)程中，應(yīng)以本意見(jiàn)為準(zhǔn)確定此類(lèi)用地的土地用途、兼容比例、容積率等原土地使用條件。因土地使用條件變化導(dǎo)致土地價(jià)值增加的，按相關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。早期經(jīng)批準(zhǔn)為商住用地、綜合用地、混合住宅用地，但經(jīng)核實(shí)未繳交變更土地出讓金價(jià)款的，須先繳清出讓金價(jià)款，方可按本處理意見(jiàn)參照商住用地、綜合用地、混合住宅用地辦理相關(guān)手續(xù)。
（三）土地置換、協(xié)議出讓時(shí)已將規(guī)劃條件納入土地估價(jià)報(bào)告書(shū)、合同或批準(zhǔn)文件，以當(dāng)時(shí)出讓的規(guī)劃條件作為原土地價(jià)值的評(píng)估依據(jù)。
（四）由原高新扶貧開(kāi)發(fā)區(qū)（現(xiàn)高新區(qū)管委會(huì)）或鎮(zhèn)政府（街道辦）與項(xiàng)目單位簽訂了轉(zhuǎn)讓合同或轉(zhuǎn)讓協(xié)議并辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的,或國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、公有制經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位的公司、企業(yè)經(jīng)公開(kāi)招拍掛方式轉(zhuǎn)讓的土地，轉(zhuǎn)讓時(shí)有評(píng)估報(bào)告，以評(píng)估報(bào)告設(shè)定的規(guī)劃條件作為原土地價(jià)值的評(píng)估依據(jù)。
（五）若土地證載用途為綜合用地、混合住宅用地、商住用地、單一住宅的，對(duì)照上述條文確定此類(lèi)用地的土地用途、兼容比例、容積率規(guī)劃指標(biāo)等原土地使用條件和現(xiàn)行規(guī)劃條件一致的，可申請(qǐng)自然資源局以批復(fù)形式明確土地用途，無(wú)需辦理改變土地使用條件業(yè)務(wù)。
（六）已核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的獨(dú)棟單體樓，其已核發(fā)國(guó)土證土地出讓時(shí)無(wú)規(guī)劃指標(biāo)的，土地容積率、計(jì)容建筑面積指標(biāo)按其已核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的認(rèn)定。
（七）農(nóng)村集體留用地（包括由村集體成立的100%持股的獨(dú)資企業(yè)，已轉(zhuǎn)讓給個(gè)人或其他公司的除外），證載用途為綜合類(lèi)或?qū)崢I(yè)用地的，以最新核發(fā)的規(guī)劃條件為依據(jù)明確其土地用途、兼容比例及容積率等使用條件，以批復(fù)形式載明規(guī)劃條件完善用地手續(xù)。
（八）現(xiàn)行規(guī)劃條件用地性質(zhì)為二類(lèi)居住用地或二類(lèi)居住用地兼容商業(yè)用地，未明確商業(yè)服務(wù)業(yè)兼容比例的，現(xiàn)行規(guī)劃條件的商業(yè)服務(wù)業(yè)兼容比例按≤5%確定，無(wú)需重新核發(fā)規(guī)劃條件。
（九）針對(duì)早期經(jīng)批準(zhǔn)由工業(yè)用地變更為綜合用地且已繳清改變土地用途出讓金價(jià)款；或經(jīng)核查歷史檔案，土地出讓時(shí)按非工業(yè)用地(綜合用地）標(biāo)準(zhǔn)收取了土地出讓金，已核發(fā)工業(yè)用途房產(chǎn)證的綜合用地，在繳清土地出讓金價(jià)款的前提下，該類(lèi)用地可按本處理意見(jiàn)的商住用地、綜合用地、混合住宅用地辦理相關(guān)手續(xù)。
（十）對(duì)在本處理意見(jiàn)印發(fā)實(shí)施前已受理的項(xiàng)目，已出具評(píng)估報(bào)告的可不再重新委托評(píng)估；如選擇按本處理意見(jiàn)辦理的，申請(qǐng)退件再受理。
（十一）對(duì)不屬于上述情形的其他歷史用地有異議的，
單獨(dú)以個(gè)案的形式報(bào)市建設(shè)用地審批（審核）委員會(huì)審議。
（十二）本處理意見(jiàn)自印發(fā)之日起實(shí)施，有效期三年。本市區(qū)在此前頒布的有關(guān)規(guī)定與本處理意見(jiàn)不一致的，以本處理意見(jiàn)為準(zhǔn)。
清遠(yuǎn)市自然資源局
2023年11月14日
